Je verhuurder houdt een deel van je huurwaarborg in: wat nu?
Bij een gedeeltelijke inhouding hoef je niet te wachten tot alles is opgehelderd. Splits het bedrag op in wat onbetwist is en wat betwist blijft, en vraag het onbetwiste stuk apart vrij terwijl je over de rest verder onderhandelt.
Kort antwoord
Bij een gedeeltelijke inhouding splits je het totale waarborgbedrag op in een onbetwist deel, waarover je akkoord gaat, en een betwist deel, waarover discussie blijft bestaan. Het onbetwiste deel kan meteen via een gedeeltelijk akkoord bij de bank worden vrijgegeven, terwijl je voor het betwiste bedrag apart verder onderhandelt of desnoods naar het Vredegerecht stapt. HuurwaarborgTerug raadt sterk af om één document te ondertekenen dat het volledige bedrag als afgehandeld voorstelt zolang er nog een discussiepunt open staat.
Waarom opsplitsen zo belangrijk is
Een huurwaarborg staat meestal op een geblokkeerde rekening op jouw naam, en die rekening kan enkel vrijgegeven worden met een dubbel akkoord van huurder en verhuurder, of met een vonnis. Als je verhuurder bijvoorbeeld 400 euro inhoudt op een waarborg van 1.500 euro voor twee maanden huurachterstal (waarover geen discussie is) en 300 euro voor beweerde schilderschade (waarover je het niet eens bent), dan zijn er in feite drie bedragen: 1.100 euro onbetwist vrij te geven, plus twee afzonderlijke posten van in totaal 400 euro.
Door dat onderscheid schriftelijk te benoemen, voorkom je dat het volledige bedrag maandenlang geblokkeerd blijft terwijl je het over slechts één post oneens bent. Meer over hoe die geblokkeerde rekening precies werkt, lees je in waar je huurwaarborg staat en hoe ze wordt vrijgegeven.
Hoe een gedeeltelijk akkoord bij de bank werkt
De meeste banken die waarborgrekeningen beheren, aanvaarden een gedeeltelijke vrijgave op basis van een schriftelijk akkoord van beide partijen over dat specifieke bedrag. In de praktijk verloopt dat zo:
- Je en je verhuurder ondertekenen samen een document waarin duidelijk staat welk bedrag wordt vrijgegeven aan wie, en dat het overige bedrag geblokkeerd blijft in afwachting van verdere afhandeling.
- Dat document, samen met beide identiteitskaarten en de rekeninggegevens, wordt bezorgd aan de bank waar de waarborgrekening loopt.
- De bank verwerkt dit meestal binnen enkele werkdagen, los van de vraag hoe lang de discussie over het resterende bedrag nog aansleept.
Zonder die aparte vermelding "gedeeltelijk" op het document loop je het risico dat de bank het volledige dossier als afgesloten beschouwt zodra er één handtekening staat.
Wat je wel en niet ondertekent
Krijg je van je verhuurder of van de bank een standaardformulier met daarop het volledige bedrag, teken dat dan niet zomaar. Vraag in plaats daarvan om een document waarop expliciet staat welk deel je aanvaardt en welk deel betwist blijft. Concreet:
- Onderteken enkel voor het bedrag waarover je het eens bent, nooit "voor akkoord" op het totaal.
- Laat op het document zetten: "Het bedrag van [X] euro blijft betwist en wordt afzonderlijk verder behandeld."
- Bewaar een kopie van elk document dat je ondertekent, met datum.
- Bevestig het akkoord ook per e-mail aan je verhuurder, zodat er een schriftelijk spoor is naast de handtekening.
Twijfel je over een bepaalde post, bijvoorbeeld schade, ga dan eerst na of het wel om echte schade gaat en niet om normale slijtage die niet aangerekend mag worden, of vraag de onderbouwende facturen en bestekken op voor je iets ondertekent.
Voorbeeld uit de praktijk
Een huurster in Kortrijk had een waarborg van 1.650 euro. Haar verhuurder stelde voor om 1.200 euro vrij te geven en 450 euro in te houden voor "diverse herstellingen", zonder verdere details. Ze ondertekende niets voor het volledige bedrag, maar stuurde een e-mail met het voorstel om de 1.200 euro onbetwiste vrijgave meteen te regelen via een apart document, terwijl ze voor de 450 euro om een gedetailleerde kostenopgave vroeg.
De bank gaf de 1.200 euro binnen vijf werkdagen vrij op basis van het gedeeltelijke akkoord. Voor de resterende 450 euro bleek na opvraging van de stukken dat er maar voor 90 euro een onderbouwde factuur bestond; de rest werd na een ingebrekestelling alsnog vrijgegeven.
Als de verhuurder een gedeeltelijk akkoord weigert
Sommige verhuurders willen enkel tekenen als het volledige bedrag in één keer geregeld wordt, vaak om druk te zetten. Blijft je verhuurder weigeren om het onbetwiste deel apart vrij te geven, stuur dan een ingebrekestelling waarin je dat bedrag specifiek opeist, met een duidelijke termijn. Reageert hij nog steeds niet, dan is de volgende stap de kosteloze verzoeningsprocedure bij het Vredegerecht van de plaats waar de huurwoning ligt. Bekijk hoe die procedure bij het Vredegerecht precies verloopt of lees eerst wat te doen als je verhuurder helemaal niet reageert.
Wil je niet zelf onderhandelen over welk deel onbetwist is en welk deel niet, dan neemt HuurwaarborgTerug die opsplitsing en communicatie over, tegen een tarief dat je enkel betaalt als er effectief geld gerecupereerd wordt, zoals beschreven op de tarievenpagina.
Veelgestelde vragen
Kan ik het onbetwiste deel van mijn huurwaarborg al laten vrijgeven terwijl ik de rest betwist?
Ja, in de praktijk aanvaarden banken een gedeeltelijke vrijgave als beide partijen schriftelijk akkoord gaan over dat specifieke bedrag. Je moet dan wel opletten dat de vrijgavedocumenten duidelijk maken dat het om een gedeeltelijke afhandeling gaat en dat het betwiste bedrag geblokkeerd blijft.
Mag ik een vrijgaveformulier ondertekenen als ik het niet eens ben met het volledige bedrag?
Onderteken enkel het gedeelte waarover je wel akkoord gaat, en zorg dat op het document expliciet staat dat het overige bedrag betwist blijft. Een handtekening onder een formulier dat het volledige bedrag als 'akkoord' vermeldt, is achteraf zeer moeilijk terug te draaien.
Wat als mijn verhuurder weigert om het onbetwiste deel apart vrij te geven?
Dan kan je een ingebrekestelling sturen waarin je het onbetwiste bedrag afzonderlijk opeist, en bij aanhoudende weigering de zaak voor verzoening brengen bij het Vredegerecht van de plaats waar de huurwoning ligt. Dat traject is kosteloos en leidt in veel dossiers al tot een akkoord voor de zitting zelf.