Huisbaas houdt borg in: zo eis je je huurwaarborg terug

Waarom de verhuurder je borg niet gewoon mag houden

Een huurwaarborg blijft jouw geld. Staat de waarborg op een geïndividualiseerde, geblokkeerde rekening op jouw naam, dan kan de bank het bedrag enkel vrijgeven op basis van een akkoord van beide partijen of een gerechtelijke beslissing. "Ik houd de borg" is dus geen beslissing die een verhuurder alleen kan nemen.

Heeft de verhuurder de waarborg destijds op zijn eigen rekening laten storten, dan is hij die som gewoon aan jou verschuldigd zodra er geen bewezen schade of huurschuld tegenover staat.

Welke redenen zijn wél geldig?

Een inhouding moet onderbouwd zijn. In de praktijk gaat het om:

• onbetaalde huur of onbetaalde kosten en lasten;
• werkelijke huurdersschade die blijkt uit de vergelijking tussen de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving;
• een openstaande eindafrekening van bijvoorbeeld water, gas of elektriciteit.

Niet geldig: normale veroudering van de woning, een forfaitair bedrag zonder factuur of bestek, of een volledige vervanging van iets dat al bijna afgeschreven was.

Stap 1: zet je dossier op orde

• het huurcontract en de intredende plaatsbeschrijving (geregistreerd of niet);
• de uittredende plaatsbeschrijving en alles wat je erop hebt aangetekend;
• je eigen foto's van de dag van de sleuteloverdracht;
• het bewijs van storting van de waarborg en het rekeningnummer;
• alle e-mails en berichten met de verhuurder of het vastgoedkantoor.

Stap 2: vraag schriftelijk om vrijgave

Stuur een duidelijke e-mail of aangetekende brief: je vraagt de vrijgave van de waarborg, je somt op welke posten je betwist en waarom, en je geeft een redelijke termijn om te reageren. Vraag ook uitdrukkelijk facturen of bestekken van elke aangerekende kost. Hou alles bij; die correspondentie is later je bewijs.

Stap 3: bemiddeling of het Vredegerecht

Komt er geen of een onredelijk antwoord, dan hoef je niet meteen naar de rechtbank. Een bemiddelaar die de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet correct toepast en de verhuurder formeel in gebreke stelt, krijgt vaak snel beweging in het dossier. Lukt dat niet, dan kan je gratis een verzoening vragen bij het Vredegerecht, dat bevoegd is voor huurgeschillen.

Wat je beter niet doet

• Een document "voor akkoord" ondertekenen terwijl je de kosten betwist: daarmee geef je je sterkste kaart weg.
• De laatste maand huur niet betalen "omdat je de borg toch niet terugziet".
• Enkel telefonisch discussiëren. Zet alles op papier of in e-mail, ook wat mondeling afgesproken werd.