Moet je verhuurder een factuur tonen voor schade aan je huurwaarborg?

Waarom de verhuurder de kost moet bewijzen

Een huurwaarborg is geen vergoeding en geen voorschot: het is een zekerheid die op een geblokkeerde rekening staat en die terugkeert naar de huurder, tenzij de verhuurder een concrete schuld aantoont. Dat betekent drie afzonderlijke bewijzen, en niet één ervan mag ontbreken:

• Dat er schade is. Aan te tonen door het verschil tussen de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving.
• Dat jij daarvoor aansprakelijk bent. Normale slijtage en ouderdomsgebreken vallen buiten je aansprakelijkheid.
• Dat de kost het aangerekende bedrag bedraagt. Aan te tonen met een bestek of factuur — dit is het stuk dat het vaakst ontbreekt.

Ontbreekt de eerste schakel, dan valt het hele bedrag weg, ongeacht hoe mooi de factuur eruitziet. Lees hoe een plaatsbeschrijving die vergelijking mogelijk maakt.

Waarop je een factuur controleert

Krijg je wel papieren, lees ze dan regel per regel. Deze zeven punten leveren in de praktijk het vaakst een correctie op:

• Naam. Staat de factuur op naam van de verhuurder of van de eigenaar van de woning? Een factuur op naam van een derde bewijst jouw schuld niet.
• Datum. Ligt de factuurdatum ná het einde van je huur? Werken van vóór je vertrek of van vóór je intrede hebben niets met jou te maken.
• Adres. Vermeldt de factuur het adres van jouw huurwoning en niet dat van een ander pand uit het patrimonium?
• Omschrijving. Sluit de omschrijving aan bij de posten die letterlijk in de uittredende plaatsbeschrijving staan? "Algemene opknapwerken" is geen omschrijving.
• Arbeid en materiaal apart. Zonder die opsplitsing kan je niet nagaan of er niet gewoon een volledige renovatie op jouw rekening wordt geschoven.
• Afschrijving. Is er rekening gehouden met de leeftijd van wat vervangen werd? Een vloerbekleding van tien jaar oud vervangen als nieuw mag niet.
• Btw. Is de verhuurder een professionele verhuurder die de btw kan aftrekken, dan mag hij die btw niet doorrekenen aan jou.

Voor de afschrijvingsregel is de logica eenvoudig: heeft een schilderbeurt een normale levensduur van zeven jaar en woonde je er vijf jaar, dan is ongeveer 70% van de waarde al verbruikt door de tijd zelf. Bekijk het onderscheid tussen normale slijtage en echte huurschade.

Geen factuur? Vraag er schriftelijk om

Vraag de onderbouwing altijd schriftelijk op, per e-mail of aangetekend, zodat je later kan aantonen dat je erom gevraagd hebt. Je hoeft geen juridische taal te gebruiken. Dit volstaat:

• "Je houdt een bedrag van [X] euro in op mijn huurwaarborg voor de huurwoning te [adres]."
• "Ik vraag je om voor elke ingehouden post het bestek, de factuur en het betalingsbewijs te bezorgen, met vermelding van het adres en de uitvoeringsdatum."
• "Ik vraag eveneens de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving waarop de inhouding gebaseerd is."
• "Ik verzoek je dit te bezorgen binnen veertien dagen. Zonder onderbouwing ga ik niet akkoord met de inhouding en vraag ik de volledige vrijgave van de waarborg."

Onderteken in die periode geen vrijgaveformulier waarop een bedrag staat dat je niet kan controleren: een ondertekend akkoord over de waarborg is nadien bijzonder moeilijk terug te draaien. Lees hoe je enkel het betwiste deel buiten het akkoord houdt.

Wat als de facturen nooit komen?

Blijft het stil, dan verandert dat je positie in je voordeel: je hebt schriftelijk om onderbouwing gevraagd en die is er niet. Dan volgt een ingebrekestelling met een laatste termijn, en daarna de kosteloze verzoening bij de vrederechter van de plaats waar de woning ligt. Bekijk wat je doet als je verhuurder helemaal niet reageert en hoe de procedure bij het Vredegerecht verloopt.

Wil je die opbouw niet zelf doen? HuurwaarborgTerug vraagt de facturen op, rekent de afschrijving na, weerlegt de posten die niet kloppen en voert de communicatie tot het geld op je rekening staat. Zo pakken we een dossier aan, en wat het kost lees je op de tarievenpagina — no cure no pay.

Veelgestelde vragen