Huurwaarborg ingehouden wegens schade: wat mag je verhuurder aanrekenen?

De drie bewijzen die samen moeten kloppen

Een inhouding is geen kwestie van wie het luidst roept. Ze houdt enkel stand als deze drie schakels alle drie aanwezig zijn:

• 1. Er is schade. Aan te tonen door het verschil tussen de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving. Staat een gebrek al in de intredende beschrijving, of staat het niet in de uittredende, dan is er geen aantoonbare schade.
• 2. Jij bent aansprakelijk. Je bent als huurder aansprakelijk voor wat je zelf beschadigt en voor gebreken die je niet tijdig gemeld hebt. Je bent niet aansprakelijk voor normale slijtage, voor ouderdom van materialen, noch voor structurele gebreken zoals een lekkend dak of opstijgend vocht.
• 3. De kost bedraagt dit bedrag. Aan te tonen met een bestek, een factuur en bij voorkeur een betalingsbewijs, na aftrek van de afschrijving.

Ontbreekt de eerste schakel, dan is de discussie over facturen zinloos: dan is er niets om aan te rekenen. Bekijk hoe de plaatsbeschrijving die vergelijking mogelijk maakt en wat er gebeurt als de intredende plaatsbeschrijving ontbreekt.

Wat je verhuurder wél mag aanrekenen

• Beschadigingen die duidelijk verder gaan dan normaal gebruik: een gat in een deur, een gebroken lavabo, een brandvlek in een werkblad, een gescheurde spiegel.
• Schade door gebrekkig onderhoud dat op jou rust: verstopte afvoeren door vet, kalkschade door jarenlang niet ontkalken, schimmel door structureel niet verluchten.
• Ontbrekende zaken die bij de woning horen en in de intredende plaatsbeschrijving staan: een sleutel, een radiatorkraan, een rolluikbandje, een deur van een keukenkast.
• Herstel van niet-toegelaten wijzigingen die je zelf hebt uitgevoerd, bijvoorbeeld een zwart geschilderde muur of verwijderde binnendeuren.
• Achterstallige huur, een openstaande afrekening van kosten en lasten, of niet-verbruikte provisies — al zijn dat geen schade en moet ook dat cijfermatig onderbouwd zijn.

Wat er niet van je waarborg af mag

• Normale slijtage. Verkleurd schilderwerk, kleine nagelgaatjes, gebruikssporen op een vloer, versleten silicone in de badkamer.
• Ouderdomsgebreken. Een boiler op het einde van zijn leven, verweerd buitenschrijnwerk, een keuken van twintig jaar oud.
• Structurele gebreken en onderhoud van de eigenaar. Dakwerken, opstijgend vocht, elektriciteitskeuring, onderhoud van de centrale verwarmingsketel wanneer dat contractueel bij de verhuurder ligt.
• Volledige vernieuwing op jouw kosten. De hele woning laten herschilderen omdat er in één kamer een vlek zat.
• Eigen arbeid gefactureerd als aannemerstarief. Voert je verhuurder het werk zelf uit, dan mag hij enkel de materiaalfacturen aanrekenen.
• Btw die de verhuurder zelf kan aftrekken wanneer hij professioneel verhuurt.

De grens tussen slijtage en echte schade is de kern van bijna elk dossier. Bekijk de voorbeelden per categorie en de levensduur van materialen.

Zo reken je een afschrijving na

Zelfs bij echte schade betaal je enkel de restwaarde. De rekensom is eenvoudig: neem de normale levensduur van het materiaal, trek de jaren die het al meeging af, en houd dat deel van de kost over.

• Schilderwerk in een kamer, normale levensduur ongeveer 7 jaar. Was de kamer 5 jaar geleden geschilderd, dan is nog ongeveer 2/7 of 29% van de waarde over. Op een factuur van 700 euro is dat ongeveer 200 euro.
• Vloerbekleding, normale levensduur ongeveer 10 jaar. Bij 9 jaar ouderdom blijft er nagenoeg niets over: een vervanging van 1.200 euro levert dan een verdedigbaar bedrag van enkele tientallen euro's op.
• Een keukentoestel, normale levensduur ongeveer 10 jaar. Bij 4 jaar ouderdom is nog 60% van de waarde over.

Vraag daarom altijd de facturen én de leeftijd van wat vervangen is. Zo controleer je een factuur voor schade regel per regel.

Wat je nu doet

• Vraag schriftelijk de intredende plaatsbeschrijving, de uittredende plaatsbeschrijving en per post het bestek, de factuur en het betalingsbewijs.
• Leg de twee plaatsbeschrijvingen naast elkaar en schrap elke post die niet in de uittredende staat of die al in de intredende voorkwam.
• Schrap elke post die normale slijtage of ouderdom is.
• Reken op de resterende posten de afschrijving na op basis van de leeftijd.
• Onderteken geen vrijgaveformulier met een bedrag dat je niet kan controleren; betwist het betwiste deel apart.

Klopt een deel wel en een deel niet, dan hoef je niet alles te blokkeren. Lees hoe je het onbetwiste deel laat vrijgeven en het betwiste deel apart aanvecht. Wil je dit niet zelf uitvechten, dan neemt HuurwaarborgTerug het dossier over: zo werkt onze aanpak en dit zijn onze tarieven, no cure no pay.

Veelgestelde vragen