Geen plaatsbeschrijving bij de start van je huur: wat betekent dat?

Wie is verantwoordelijk voor de ontbrekende plaatsbeschrijving?

Het opmaken en registreren van de intredende plaatsbeschrijving is een taak van de verhuurder, samen met de registratie van het huurcontract zelf. Die registratie is gratis. Blijkt bij het einde van je huur dat er nooit een intredende plaatsbeschrijving is opgemaakt, of vind je ze niet terug in je dossier, dan is dat in de eerste plaats een nalatigheid van je verhuurder, niet van jou. Lees wat een plaatsbeschrijving precies moet bevatten.

Gevolgen voor de bewijslast

Een huurwaarborg keert terug naar de huurder, tenzij de verhuurder een concrete schuld bewijst. Zonder intredende plaatsbeschrijving moet hij aantonen, met andere middelen, dat een gebrek er bij jouw intrede nog niet was. Dat is een zware bewijslast: hij kan niet simpelweg verwijzen naar de uittredende plaatsbeschrijving en zeggen "dit was stuk", want dat zegt niets over het moment waarop het stuk ging.

In de praktijk vallen daardoor veel schadeposten weg zodra je expliciet vraagt: "Waarmee bewijst u dat dit al niet zo was bij mijn intrede?" Blijft het antwoord uit, dan staat de verhuurder juridisch zwak.

Welke alternatieve bewijsmiddelen tellen wel mee?

Ontbreekt het officiële document, dan win je door zelf een dossier samen te stellen. Deze elementen spelen in de praktijk mee bij een beoordeling door de verhuurder of, in laatste instantie, de vrederechter:

• Eigen foto's met datum, genomen bij je intrede of kort daarna, van elke kamer, vloer, muur en sanitair.
• E-mailverkeer rond de intrede, bijvoorbeeld waarin je de verhuurder al wees op een gebrek zoals een barst, een vlek of een defect toestel.
• Verklaringen van derden, zoals een verhuismedewerker of een buur die de staat van de woning bij intrede kan bevestigen.
• De huurovereenkomst zelf, als daarin al iets over de staat van de woning wordt vermeld.
• Facturen van eigen herstellingen die je meteen bij intrede liet uitvoeren, wat aantoont dat een gebrek er al was.

Hoe je dit inzet in je vraag tot vrijgave

Bouw je vraag tot vrijgave op als een kort, feitelijk dossier. Deze punten horen erin:

• "Bij de start van mijn huurovereenkomst op [datum] werd geen intredende plaatsbeschrijving opgemaakt of geregistreerd."
• "Ik voeg als bewijs van de toenmalige staat van de woning de volgende elementen toe: [foto's, e-mails, verklaringen]."
• "Zonder intredende plaatsbeschrijving kan niet worden aangetoond dat de aangehaalde schade tijdens mijn huurperiode is ontstaan."
• "Ik vraag daarom de volledige vrijgave van mijn huurwaarborg van [bedrag], of een onderbouwing per post binnen veertien dagen."

Reageert je verhuurder niet of houdt hij toch een bedrag in zonder onderbouwing, dan is de volgende stap een ingebrekestelling en eventueel de kosteloze verzoening bij het Vredegerecht. Bekijk wat je doet als je verhuurder niet reageert en lees het onderscheid tussen normale slijtage en huurschade. Wil je dit niet zelf uitzoeken, dan bekijkt HuurwaarborgTerug gratis of jouw dossier kans op slagen heeft via onze aanpak — no cure no pay, zie onze tarieven.

Veelgestelde vragen