Hoeveel huurwaarborg mag een verhuurder vragen in Vlaanderen?
Voor woninghuur in Vlaanderen is de huurwaarborg begrensd op drie maanden huur en moet ze gesteld worden op een manier die jouw geld beschermt. Wie de regels kent, staat sterker bij het einde van de huur.
Kort antwoord
In Vlaanderen bedraagt de huurwaarborg voor een woning die je hoofdverblijfplaats is maximaal drie maanden huur. Dat maximum wordt berekend op de basishuur, dus zonder de provisie voor kosten en lasten. Voor contracten die al liepen vóór het Vlaams Woninghuurdecreet van 2019 gold een maximum van twee maanden, en die regel blijft daar gelden. Is er meer gevraagd dan toegelaten, dan kan je het teveel terugvragen — HuurwaarborgTerug neemt dat mee in de berekening van je dossier.
Het maximumbedrag: drie maanden basishuur
Voor huurovereenkomsten onder het Vlaams Woninghuurdecreet bedraagt de waarborg maximaal drie maanden huur. Die grens geldt per huurovereenkomst, niet per huurder: woon je met twee of drie samen onder één contract, dan blijft het maximum hetzelfde.
Belangrijk is dat het gaat om de huur, dus de kale huurprijs zoals die in je contract staat. Wat er niet in meegerekend mag worden:
- de provisie of forfait voor gemeenschappelijke kosten en lasten;
- de kosten voor water, gas en elektriciteit;
- de bijdrage voor het onderhoud van gemene delen of de lift;
- eventuele huur van een garage of staanplaats onder een apart contract;
- de kosten van een plaatsbeschrijving, die trouwens niet op jou alleen mogen rusten.
Rekenvoorbeelden
- Huur 750 euro, kosten 60 euro. Maximum waarborg: 3 × 750 = 2.250 euro. Niet 3 × 810 = 2.430 euro.
- Huur 1.100 euro, kosten 150 euro. Maximum waarborg: 3 × 1.100 = 3.300 euro. Wordt er 3.750 euro gevraagd, dan is 450 euro te veel.
- Contract uit 2017, huur 650 euro. Het oude maximum van twee maanden geldt: 1.300 euro. Werd er 1.950 euro gestort, dan is 650 euro te veel.
Hoe de waarborg gesteld moet worden
- op een geïndividualiseerde, geblokkeerde rekening op jouw naam bij een financiële instelling;
- via een zakelijke zekerheid, bijvoorbeeld een bankwaarborg;
- via een huurwaarborglening van het Vlaams Woningfonds of een waarborg van het OCMW.
Een geblokkeerde rekening betekent precies wat het zegt: noch jij noch de verhuurder kan er alleen aan. Cash betalen of storten op de privérekening van de verhuurder is voor een hoofdverblijfplaats niet de bedoeling, omdat je geld dan niet beschermd is. Bekijk de verschillende vormen van waarborg en wat ze betekenen voor de terugvraag.
Heb je toch cash betaald, dan ben je niets kwijt: de verhuurder houdt jouw geld onder zich en is het verschuldigd zodra er geen bewezen huurschade of huurschuld tegenover staat. Hou in dat geval het stortings- of ontvangstbewijs bij, dat is je belangrijkste stuk.
Studentenhuur en korte contracten
Voor studentenhuur in Vlaanderen geldt een strengere grens: de waarborg bedraagt daar maximaal twee maanden huur. Voor een huurovereenkomst van korte duur — drie jaar of minder — blijft het maximum voor woninghuur wel drie maanden. Voor een huur die uitdrukkelijk géén hoofdverblijfplaats is, zoals een tweede verblijf, gelden de decretale waarborgregels niet en is de afspraak in het contract bepalend.
Interest en het einde van de huur
Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening op jouw naam, dan komt de opgebrachte interest jou toe en groeit die aan bij het kapitaal. Bij het einde van de huur wordt de rekening vrijgegeven; enkel bewezen huurschade of openstaande huur en kosten mogen ervan worden afgehouden. Lees welke schade een verhuurder mag aanrekenen en welke niet.
Voorbeeld uit de praktijk
Een koppel huurde in Leuven een appartement van 1.150 euro per maand, met 120 euro maandelijkse kostenprovisie. Bij de start vroeg de verhuurder een waarborg van 3.810 euro, berekend op 3 × 1.270 euro.
Het toegelaten maximum was 3 × 1.150 = 3.450 euro, dus er stond 360 euro te veel op de geblokkeerde rekening. Bij het einde van de huur werd dat verschil samen met de aangegroeide interest meegenomen in de vraag tot vrijgave, naast de betwisting van 400 euro aan aangerekende poetskosten zonder factuur. Uiteindelijk werd de volledige waarborg vrijgegeven.
Checklist bij het begin van je huur
- Bewaar het contract, het waarborgbewijs en het rekeningnummer op één plek.
- Controleer of de gevraagde waarborg klopt met drie maanden basishuur en niet met huur plus kosten.
- Vraag na of de waarborg wel degelijk op een geblokkeerde rekening op jouw naam staat en vraag het rekeningnummer op.
- Zorg dat de intredende plaatsbeschrijving opgemaakt en samen met het contract geregistreerd is.
- Maak bij het begin van de huur gedateerde foto's van elke kamer, ook als er een plaatsbeschrijving is.
Die eerste dagen bepalen hoe sterk je later staat. Bekijk wat er minimaal in een plaatsbeschrijving hoort te staan, en volg bij je vertrek het stappenplan om je waarborg vlot terug te krijgen. Loopt het toch vast, dan kan HuurwaarborgTerug het dossier overnemen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel huurwaarborg mag een verhuurder in Vlaanderen vragen?
Voor een woninghuur als hoofdverblijfplaats bedraagt de huurwaarborg in Vlaanderen maximaal drie maanden huur. Vóór de invoering van het Vlaams Woninghuurdecreet in 2019 was dat maximaal twee maanden, en die oudere regel blijft gelden voor contracten die toen al liepen. Vraagt je verhuurder meer dan het toegelaten maximum, dan kan je het teveel terugvragen.
Telt de vaste kostenprovisie mee bij de berekening van de waarborg?
Nee, het maximum wordt berekend op de basishuur, niet op de huur plus de provisie voor kosten en lasten. Betaal je 850 euro huur en 100 euro kosten, dan wordt het maximum berekend op 850 euro en niet op 950 euro. Staat er in je contract één globaal bedrag zonder opsplitsing, vraag dan uitdrukkelijk om die opsplitsing.
Wat als ik de huurwaarborg niet meteen kan betalen?
In Vlaanderen bestaat de renteloze huurwaarborglening van het Vlaams Woningfonds, waarmee je de waarborg voorschiet en in maandelijkse schijven terugbetaalt. Ook het OCMW kan in bepaalde gevallen een waarborg stellen of een tussenkomst verlenen. Een verhuurder mag je niet weigeren louter omdat je met zo'n waarborg werkt.